“绿色建筑"的效果分析
    “绿色建筑"的效果分析组成
    “绿色建筑"的效果分析包括内部效果和外部效果，直接效益和直接费用称为内部效果，间接效益和间接费用称为外部效果。按照工程经济学的观点：内部效果可进行财务评价，外部效果应进行国民经济评价。所谓国民经济评价是按合理配置稀缺资源和社会经济可持续发展的原则，从国民经济全局的角度出发，考察项目所耗费的社会资源和对社会的贡献来评价工程项目的经济合理性。外部效果一般包括产业关联效果、环境和生态效果，技术扩散效果1外部效果会造成私人成本（内部成本或间接成本）和社会成本不一致，导致实际价格不同于优价格。从可持续发展的观点分析，评价“绿色建筑"的效果主要是外部效果指标，由于“绿色建筑"刚刚开始发展，统一性的量化指标体系还没有确立，笔者认为应从以下几个方面进行分析
    严格控制建筑产业规模，限制从业人员数量。粗放型增长模式的集中表现为各地争上建筑项目、建设过程中采用人海战术。一旦国家限制建设规模，将形成“僧多粥少"的局面，机械化程度低，劳动力水平低下。
    加大科技投入，更新技术水平。建立和完善科技装备投人机制，大力添置技术装备，适时更新陈旧设备，不断提高技术装备水平。着力建筑科技开发和应用研究，结合工程项目，针对未来建筑业特点，有计划地组织科技攻关，研究开发新机具、新工艺、新材料，积极引进、吸收和消化先进科学技术科技成果，提高机械化水平。
    在城市规划、勘察设计中贯穿“绿色建筑"的思路。小到家庭住宅的设计，大到城镇建设的规划，都不能从一劳永逸的思想上出发，必须在某些方面保留在建或改建的余地，从采光、通风、排水等方面控制对环境的破坏。
    精心施工，降低资源消耗1在建筑生产过程中，应采用节能降耗措施，防止过多地消耗土地资源、水资源、电力资源等。
    外部效果给私营建筑经济带来的挑战
    在政府的干预调控下，可以在一定程度上对资源进行有效配置，加强建筑工程执行节能强制性标准的监管工作，要进一步完善建筑节能监管体系，强化以建筑节能强制性标准贯彻执行为主要内容的工程全过程监管，特别要加强对大型公共建筑的建筑节能监管。在项目成本上体现为将部分外部成本转化为内部成本，使得“非绿色建筑"项目的内部成本提高，内部效益降低，“绿色建筑"的外部成本降低，外部效益提高，使有效资源向绿色建筑经济领域合理流动。那么私营建筑经济具备了进军绿色建筑领域的条件了吗？从私营建筑经济的发展过程来看，制约因素也不少
    从外部来看，主要存在着观念和市场环境两大障碍。
    观念障碍，即担心私营经济发展过快，会影响国有经济的主体地位；担心工程质量干不好、债务债权还不了；看不到私营建筑经济发展已经具有雄厚的现实基础，或者只见树木，不见森林，更看不到私营建筑经济所具有的旺盛的生命力和广阔的发展前景。
    市场障碍；缺乏有效保护私营建筑经济合法财产的法制环境；缺乏平等竞争的政策环境；缺乏提供服务的社会环境等等。
    从私营建筑经济自身来看，制约发展的障碍主要表现为家庭化的管理模式和独裁型的决策方式，难以适应社会化大生产的需要；较小的经营规模和单一的组织形式，难以适应日益激烈的建筑市场的竞争环境；经营策略上的短期行为及较低的技术和信用，是造成私营建筑企业承揽工程难的重要原因。在以物权法、反垄断法为代表的一系列法律法规的颁布，私营建筑经济迎来了发展的春天，在进军绿色建筑经济领域，私营建筑经济与公营建筑经济站在同一起跑线上，就投资项目的外部效果展开新一轮的市场竞争。
    提高“绿色建筑"外部效果的措施
    私营建筑经济要想在新一轮的竞争中取得优势，只有不断挖掘提高外部效果的方式方法，提高外部效益，降低外部成本，其基本思路和原则为
    建筑在寿命周期内自然资源和能源的消耗小化
    减少建筑寿命周期内污染排放
    保护生态（自然）环境
    形成一个健康、舒适和无害的室内空间
    建筑的质量、功能、性能与环保相统一。
    由于绿色建筑为新生事物，提高外部效益的量化指标大多还在讨论当中1定性的表现为绿色建筑的高出售率、高出租率1出售价格比一般建筑高1%-3%。一个绿色建筑项目更能吸引投资者，获得政府的补贴和减税等，大大增加项目的，不难理解一栋健康的、具有资源效率的日照充足的建筑要优于一栋不具备佳空气质量、资源消耗大的建筑，而且银行、保险公司和租户更了解绿色建筑的效益和价值从而转移市场需求只是一个时间问题。一旦这种情况发生，那些已经采用这些原则的业主将会大大受益。即使这种情况不发生1他们也会获得成功，因为他们支出更低、让租户更满意，因而就增加了资金收益。另一方面，降低外部成本也是提高外部效果的有效措施
    土地购置成本。购买一块可以增加建造高质量绿色建筑能力的地产非常重要，如选择透光性好、自然通风能力和优良的环境空气质量的地段，对私营建筑经济是一个比较好的选择，可以将环境风险降到低。
    为达到“绿色建筑"的建造标准，直接建造成本是否会增加，现阶段的答案是“会"。但考虑到使用机械数量的减少，照明设备数量和设备规模的降低，其能源效益会进一步提高，相对降低建造成本。
    运营成本。已经证实绿色建筑的运行费用大大降低，可以节省能源3%~5%,用水量可以减少3%,同时可以减少维修和维护成本，并且由于产生的垃圾较少，可以减少立即填埋费用1改善室内空气质量可以减少业主的责任，从而减少支出，甚至降低保险费用。
    对于地产管理人员来说，绿色建筑也是一种有效的风险管理策略，空气质量得以改善，能源、水和垃圾成本更低以及建筑系统的寿命更长，还有，绿色建筑的推广离不开管理部门的行政手段和市场手段1行政手段是政府通过各种法规强制建筑企业执行的一种方式。由于私营建筑经济主体多样化，生产者之间成本差异较大，往往在执行同一标准时效果差异较大。如果某些私营主的成本过高，会对绿色建筑的推广起反作用。市场手段主要通过经济激励政策，通过市场信号来影响政策对象。这种手段具有低成本、率的特点。从理论上来说，设计得当并得以实施的降级激励政策能以更低的社会成本实现绿色建筑的推广，常用的手段有补贴政策和税收政策。补贴政策包括对生产者的补贴和对消费者的补贴，对消费者的补贴反过来又是对生产这的间接补贴。税收政策也分为两种，一是税收优惠政策、降低绿色建筑产品生产者的成本；二是强制性税收政策，即对非绿色建筑产品的生产者实行高标准、高强度的收费政策。总之，只要具备公平的市场竞争环境，私营建筑经济依靠自身的不断努力，就能将“绿色建筑"做大做强，走上可持续发展的道路。
    结束语
    归纳起来讲，在建筑业面向“绿色建筑"转型时，我们私营建筑经济面临新的机遇，也是新的挑战，在分析走向绿色的决策时，私营业主考虑的不仅仅是内部效果，而应该是建筑投资的总体回报，把它看作是一种预期净现值或者资产使用期的内部回报率。绿色建筑对私营投资者来说是一种经济责任，更是一种社会责任。